よくある質問
不動産売買に関する疑問・ご質問にお答えします！
不動産業界の用語は普段の生活では聞き慣れない言葉もあります。
不動産の売買にまつわる、よくお聞きする疑問やご質問にお答えします。
Q. 居住用の不動産でも不動産取得税は課税されますか。
A.
不動産取得税は、不動産（土地・家屋）を取得した場合に、一度だけその不動産の所在する都道府県が課す地方税です。
実際のところ居住用の住宅や住宅用土地については、軽減措置が講じられていますので、課税されないケースが多くなっています。
Q. 住宅を購入するときの諸費用はどれくらい必要ですか。
A.
住宅を買うとき、土地や建物の購入代金以外にも、
●権利を明確にするための不動産登記や住宅ローンを借りるための保証料・手数料
●仲介をした不動産会社へ支払う仲介手数料
●各種保険料(火災保険、地震保険など)
●引越し費用
●カーテン、照明、エアコン、インテリアなどが諸経費となります。
一般的に諸費用は総費用に対して新築物件では、物件価格の3～7％、中古物件では、物件価格の6～10％といわれています。
購入物件や借入金額によって登記費用は異なりますし、築年数や面積、構造(準耐火建築物・鉄骨造等）や、プランによって火災保険料は変動しますので注意が必要です。
Q. 同じ物件が他の不動産会社でも扱われているのですが何故ですか?
A.
不動産の物件情報は、不動産流通機構によりほぼ全ての不動産会社が共有しています。
そのため広告掲載の承諾を得た複数の不動産会社が、取り扱うことになります。
ですので同じ物件を当社からでも他の不動産会社からでも購入することができます。
その中で当社をお選びいただけるよう社員一同日々努力を重ねています。
当社で買ってよかったと思っていただける不動産会社であるようにがんばります。
Q. 一日であちこちの物件を見て回ることは可能でしょうか?
A.
通常問題なく複数の物件をご覧頂けます。
ですが、物件によりましてまだ居住されている場合や鍵を遠方の売主様が管理されている場合などが、あります。
また、個人で自宅を売りに出していることを知られたくない方などのご事情がある場合もあります。
極力お客様のご希望に添えるようにがんばりますので事前にご連絡お願い致します。
Q. 自己資金が少ないので希望の物件が買えないのですが何かいい方法は、ないでしょうか。
A.
現実的には、親からの贈与か借入が望ましいでしょう。
足りない分をカードローンやキャッシングで借入した場合、金融機関の承認が降りないか、借入額を減額されることもありますので絶対にお勧めしません。
親からの贈与の場合（1）
平成24年1月1日～平成24年12月31日までの間、親または祖父母から住宅取得のために贈与を受けた場合、1000万円+110万円（通常の贈与税の非課税枠）までは贈与税は課税されません。
親からの贈与の場合（2）
相続時清算課税制度を活用して贈与を受けることができます。
親の年齢が65歳以上であれば2500万円まで非課税になります。
親からの借入
親からの借入は、税務署から贈与と認定される可能性が、あるので借用書の作成や定期的に返済している実績を残すなどの対処が必要になります。
Q. 住宅ローンが承認されなかったら、どうなりますか？
A.
買主様が住宅ローンをご利用になる場合、契約書にローン条項を入れますので万が一承認されなかった場合は、契約を白紙に戻し手付金などがあれば、直ちに買主様に返却されます。
契約の前に、宅地建物取引主任者が、詳しくご説明いたしますので安心してご相談ください。
Q. 住宅ローンの申し込みには連帯保証人が必ず必要なのでしょうか？
A.
金融機関から借入をする場合、保証人が必要になります。
ですが住宅ローンなどは、信用保証会社が債務保証をしてくれるので保証人が見つからなくても大丈夫です。
ただし職業、借入額、返済期間、頭金の割合などを元に算出された保証料を信用保証会社に支払うことと金融機関とともに信用保証会社の審査にもパスしなければなりません。
Q. 購入を考えているんですが、頭金・諸費用は、どれくらい必要なんでしょうか?
A.
借入の条件や物件によっても変動しますが大体物件価格の8～10％くらいとお考えください。
また、中古物件の場合はリフォームの資金もお考えになる必要が、あります。
現在では、住宅ローンを申し込む際、一緒に諸費用ローンやリフォームローンを利用できる銀行もありますので担当者にご相談ください。
頭金は物件価格の2割以上が、理想ですが諸費用ローン、リフォームローンの併用で物件価格の120～130％程度の借入が可能な場合もあります。
無理のない範囲で低金利な時期に購入を検討されてはいかがでしょうか。
Q. 仲介手数料が3％+6万円になっているのですが、+6万円ってなんですか？
A.
不動産売買の仲介手数料の計算方法は、下記のようになります。
規定仲介手数料金額＝売買価格の200万円以下の金額×5％+売買価格の200万円超400万円以下の金額×4％+売買価格の400万円超の金額×3％
ややこしいですが、全体の売買価格×3％と200万円以下の部分にかかる2％（4万円）プラス200万円超400万円以下の部分200万円にかかる1％（2万円）に分けることができます。
不動産の価格は400万円以上の場合が多いので便宜上、手数料3％+6万円が使用されています。
もちろん400万円以下の場合には、使用されません。
なお、仲介手数料には消費税が、課税されます。
Q. 諸費用について教えてください。
A.
物件を購入する場合、購入費用以外にも諸費用が必要になります。
名義変更の為の登記費用、ローンなどの手数料、火災保険料、仲介手数料などが、あります。
土地の場合：物件価格の7～10％ぐらい、戸建やマンションの場合：7～10％くらいになります。
マイホーム以外の物件を購入する場合や大きな土地を購入する場合は別途不動産取得税がかかります。
Q. セットバックって何のことですか?
A.
建物を建築する場合、敷地が建築基準法上の道路に2m以上、接していなければなりません。
また、接している道路の幅が4m未満の場合、道路の中心から2mまでは工作物を作ることが、できません。
そのため敷地の中でその分を後退させて建築しなければならなくなります。
その後退させる部分のことをセットバックといいます。
セットバックした線が、境界線になりセットバックした部分は道路とみなされます。
Q. 建ぺい率、容積率というのが、よく分からないのですが…。
A.
建ぺい率とは敷地面積の中で建物を建てても良い面積の比率です。
例えば建ぺい率が50％だったらその土地の半分までは建物を建ててもかまわないということになります。
容積率というのは敷地面積に対しての床面積の比率になります。
例えば100坪の敷地面積に対して200％の容積率の場合、床面積を200坪まで階数を増やして建築することができると言うことになります。
Q. 間取り図に出てくる記号の意味を教えてください。
A.
Ｌ：リビングルーム、Ｄ：ダイニングルーム、Ｋ：キッチン、Ｓ：サービススペース、ＰＳ：パイプスペース、ＵＢ：ユニットバス、ＭＢ：メーターボックスなどですが、ご不明な点が、ございましたらお気軽にお問い合わせください。
Q. 徒歩何分っていうのは何を基準にして決めているのですか?
A.
目的地までの最短直線距離ではなく、実際に通れる道の80ｍを1分として計算しています。
信号待ちや坂道などは計算に入っていません。
Q. 1坪ってどのくらいの広さになるんでしょう？
A.
坪は尺貫法による面積の単位です。
1辺が1間（約1.8182m）の正方形の面積になります。
一般的にだいたい畳2枚分の広さになります。
正確には約3.305785平方メートルになります。
平方メートルで表記されている場合は、0.3025をかけることで坪数に換算することが、できます。
逆に坪数を平方メートルに直す場合は0.3025で割れば求めることが、できます。
Q. 買主さんは、いつ自分の物件を見学にくるのですか？
A.
事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見にきます。
Q. 不要な家具がありますが、売る時に全部処分しないといけませんか？
A.
不動産を売却する場合には、空家の状態で引き渡すことが原則となっています。
つまり、不要品の処分は売主様の負担となります。
家具などの大型不要品の処分方法としては
■引越し時に引越し業者に引き取ってもらう
■リサイクルショップに売却する
などの方法があります。
粗大ゴミ等の手配は意外に時間がかかりますが、株式会社すまいでは、各業界のプロフェッショナルとパートナーシップを結び、引越時・新生活スタート時・毎日の暮らしの中で、お得で快適なLifeサポートサービスを提供しておりますので、お気軽にご相談ください。
Q. 買い替え先が未完成で、先に自宅が売れた場合はどうしたらいいのでしょうか？
A.
仮住まいが必要なケースや、買主様に引渡しをお待ちいただくケースなどもあり、一概に申し上げることはできません。
住まいの買い替えは、スケジュールの調整がとても重要ですので、事前に営業スタッフと十分にお打合わせください。
Q. 家の買い替えを計画していますが、どんなことに注意すればよいでしょうか？
A.
家の買い替えでは、売却と購入のタイミングを揃えることに気をつけることが重要です。
特に、新築物件を購入する場合、入居までの時間が長くかかりますので、すぐに売却してしまうと、仮住まいが必要となり余計な出費が出てしまいますので要注意です。
しかし、逆に入居が近くなってから売却しようとすると、売却に時間がかかり想定よりも販売価格を下げる必要がでたりすることも考えられます。株式会社すまいでは、ひとりひとりのお客さまに合った売却プランをご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。
Q. 長く住んで家がかなり傷んでいますが、リフォームする必要があるでしょうか？
A.
一般的には、リフォームの必要はありません。ただし、リフォームを行ない買い主への印象を良くすることで早期の売却が実現することもありますので、営業スタッフと十分に相談してみてください。
Q. 売却のための広告費用などは、手数料とは別に払うのですか？
A.
原則的には、お支払いいただく必要はありません。ただし、お客様のご要望により特別な広告を実施する場合等は、実費をご負担いただく場合もございます。その際は、あらかじめ担当者からご説明させていただきますのでご安心ください。
Q. 物件を販売する際には、どのような広告や販売活動をするのでしょうか？
A.
株式会社すまいが購入希望のお客さまへのご紹介、ホームページへの掲載、近隣地域への新聞折込チラシ配布、オープンハウスの開催などをさまざまな販売活動を行なっております。
他にもネット広告、各種住宅雑誌やインターネットへの物件掲載などを実施し、よりスピーディに、より条件の良い買主様をお探しいたします。
指定流通機構（レインズ）への物件登録も行い、他の不動産会社へも物件情報を紹介し、広く購入希望者を探索します。
Q. 家に住みながら売却することは可能ですか？
A.
もちろん可能です。売却を希望されるほとんどのお客さまは、住みながら売却を進めてらっしゃいます。
この場合、購入希望者がいらっしゃれば、事前にご連絡の上でお住まいをご案内させていただくことがございますので、その際にはご協力をお願いします。
Q. ご近所に知られたくないのですが、こっそり売ることはできるのでしょうか？
A.
もちろん可能です。その場合は近隣へのチラシ広告などを行なわずに、購入希望登録しているお客様の中から、条件の合う方にご紹介したり、他の不動産業者に物件情報を紹介するなどの販売活動を行ないます。
また、インターネットでの広告は、興味のある方が見る媒体ですので、ご近所の方に知られにくいという特徴があります。インターネット広告を重視した販売活動を行なう等の、お客様のご事情に合わせた売却活動をいたいしますのでご安心ください。
Q. 少しでも高い価格で、有利に売りたいのですが？
A.
ほとんどのお客様が、少しでも高く売りたいと思っていらっしゃいます。しかし、逆に購入希望者は少しでも安く買いたい、と思っているのも事実です。
重要なことは、高い価格で売るためには、お客さまの不動産を高く評価していただける購入希望者を見つけることです。センチュリー２１では、ワイドな店舗ネットワークときめ細かな営業力で、より良い購入希望のお客さまを探すお手伝いをさせていただきます。
Q. 売却するときは査定価格で売らないといけないのですか？
A.
必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし、お客様にご提示した査定価格は不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに「この価格なら売れるだろう」と思われる適正価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要したり、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもございます。売りに出される金額は、営業スタッフとよく相談して決定されることをおすすめします。
Q. 査定をお願いした場合、売らないといけないのでしょうか？
A.
そのようなことはございませんのでご安心ください。売る、売らないはお客様の判断ですので、ご参考にしていただくだけでも結構です。
Q. 不動産の査定とは、実際にどういうことをするのですか？
A.
査定には大きく分けて、「簡易査定」と「現地査定」があります。
簡易査定は不動産の現地確認は行なわず、法規制等の調査、周辺の売出事例や成約事例の調査、市場の動向、公示価格、路線価を考慮に入れて、おおよその査定価格を算出するものです。
現地査定は、実際にお住まい等を訪問させていただき、その土地の特徴（前面道路の幅員、接道状況、土地の形状、方位や周辺環境など）、お部屋の状態、リフォームの必要性等を確認してから、査定価格を出します。日当りや風通し、騒音等のチェックなども実際に確認しますので、より精度の高い査定価格になります。
市場価格として最も適正と思われる金額を算出します。
※どちらの査定も無料です。
Q. 不動産の売却を考えていますが、最初に何をすればよいのでしょうか？
A.
まずは、不動産の査定を行なうことをおすすめします。査定とは、その不動産がいくら位の金額で売れそうか、売却予想価格を調べることです。当社では、無料査定サービスを行なっています。お気軽にお申込みください。
Q. 家を売却する際、どれだけお金がかかるのですか。
A.
具体的には以下のようなものがあげられます。
仲介手数料、抵当権抹消費用、契約印紙税などがかかります。
また売却によって利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。
費用としてかかる代表的なもの。
1.仲介手数料
2.抵当権抹消費用
売却をご依頼いただいた物件について、購入時の住宅ローンの抵当権等が設定さ れているときには、抹消登記を行います。
3.司法書士手数料
物件によってその他の費用が必要となるケースがありますので、詳細は当社にご 相談ください。
税金としてかかる代表的なもの。
1.印紙税(国税)
売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。
納税方法は、各文書に収入印紙を貼り付けて行います。
2.譲渡所得税・住民税
不動産売却により譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。
※特別控除の利用や軽減率の特例などにつきましては当社にご相談ください。
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